Diễn biến thị trường bất động sản hiện nay đã chững lại, giao dịch ít khiến nhiều nhà đầu tư ôm đất đúng lúc đỉnh khóc dở mếu dở khi giờ bán không được giữ cũng không xong.

Đó là câu chuyện của anh Nam (Hà Đông, Hà Nội). Cuối năm 2021, anh thấy đất đai sốt xình xịch, ai đầu tư đất cũng giàu lên nhanh chóng, kiếm tiền trăm, tiền tỷ. Anh cũng lấy tiền tích góp ra đầu tư. Ban đầu, anh mua 1 mảnh đất ở vùng ven Hà Nội có diện tích 80m2 với giá 1,8 tỷ đồng. Chỉ hơn 1 tháng sau, lô đất của anh được trả giá 2 tỷ đồng. Tuy nhiên, anh không bán mà tiếp tục giữ để chờ giá tăng nữa.

Song song với đó, anh Nam đi vay thêm ngân hàng hơn 3 tỷ để tiếp tục đầu tư. Anh tìm kiếm và mua thêm 2 lô đất ở tỉnh ven Hà Nội với giá 1,5 tỷ và 1,7 tỷ đồng. Mỗi tháng, anh Nam phải xoay xở tiền để trả gốc lẫn lãi cho ngân hàng.

Đầu tư được hơn 3 tháng, anh Nam nhẩm tính nếu bán với giá mà các lô khác cùng khu vực đang chào bán thì lãi gần 1 tỷ đồng. Anh quyết định chốt lời cả 3 lô đất.

Thế nhưng, khi rao bán chỉ có mấy cò đất hỏi thăm thông tin để đăng ký bán cho. Còn nhà đầu tư hầu như không có mấy bởi theo họ mức giá đó quá cao, giờ mua khả năng sinh lời kém. Cùng với đó, thị trường bước vào giai đoạn chững lại, các nhà đầu tư càng “nằm im thở khẽ”, xem xét tình hình thị trường.

Bên cạnh đó, cũng có một số người thực sự muốn mua để ở nhưng họ muốn mua với giá thấp hơn. Thấy họ cũng có thiện chí, anh đành bán 1 lô đất với giá mua ban đầu để giảm bớt áp lực về tài chính.

“Giá chào bán vẫn tăng những không hề có giao dịch. Đó là thực tế của thị trường hiện nay, toàn “lãi trên giấy”. Ai muốn bán thu hồi vốn về thì phải giảm mạnh mới bán được. Với những người sử dụng đòn bẩy tài chính mạnh như tôi, khi thị trường có biến cái lao đao ngay. Giờ tôi còn đang ôm 2 lô đất mà như “ôm bom”, không biết nó sẽ nổ lúc nào. Tôi tính sẽ giữ lại 1 lô chờ thị trường hồi phục trở lại còn lô kia chắc cũng phải giảm giá sâu thì mới có người mua. Đúng là làm giàu từ đất đai không phải dễ dàng gì cả”, anh Nam chia sẻ.

Anh Nam kể thêm khi quyết định mua 3 lô đất là lúc thị trường sốt nóng và có tin đồn khu vực đó sẽ có những “ông lớn” về làm dự án, giá được thổi lên cao. Tuy nhiên, đến giờ không thấy có “ông lớn” nào nhóm ngò hay có động thái gì mới tá hỏa đó chỉ là tin đồn, không có thật nên kể cả giờ bán đất bằng giá gốc lúc mua cũng khó tìm khách.

Không riêng gì mình anh Nam mà trong đợt sốt đất vừa qua có không ít các nhà đầu tư lỡ “đu đỉnh” và giờ thì bị chôn vốn, chưa biết khi nào thoát được hàng. Chia sẻ về tình trạng thị trường bất động sản chững, thanh khoản thấp nhưng giá vẫn tăng, ông Đỗ Duy Thành, Quản lý Bộ phận Tư vấn và Đầu tư, Savills Hà Nội cho rằng, giá tăng do được tạo ra bởi một số nhóm nhà đầu tư/môi giới, những người vẫn chưa chấp nhận sự thật rằng thị trường không còn tăng trưởng như giai đoạn 2021 và vẫn đang còn “hàng” trong cơ cấu đầu tư của họ, nhưng không chịu bán cắt lỗ. Giá những nhà đầu tư đó đưa ra thường sẽ khá cao để trang trải được cả chi phí lãi vay, đảm bảo lời và vốn.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy hầu như không có hoặc rất ít giao dịch được thực hiện với mức giá chào như vậy. Điều này dẫn đến người có nhu cầu thực muốn mua thì sẽ khó đàm phán giá, người muốn bán thì đua nhau đưa giá cao nên khó bán, dẫn đến tình trạng hấp thụ kém.

Hiện tượng giá này vẫn sẽ đeo bám thị trường một thời gian, cho đến khi các nhà đầu tư nhận thức được thực trạng, hay không chịu nổi áp lực của đòn bẩy tài chính… thì giá sẽ tự động được điều chỉnh thông qua các giao dịch có giá trị hợp lý hơn”.

Trước những diễn biến của thị trường bất động sản, nhiều nhà đầu tư băn khoăn không biết có nên xuống tiền lúc này hay không? Về vấn đề này, các chuyên gia cho rằng, thị trường lúc nào cũng kiếm được tiền, quan trọng là năng lực và kinh nghiệm của nhà đầu tư. Thực tế, bản chất của bất động sản vẫn là đầu tư trung và dài hạn. Và nếu chúng ta làm đúng công thức, chúng ta sẽ kiếm được những khoản lợi nhuận tốt hơn rất nhiều so với những khoản đầu tư trong ngắn hạn.

Đưa ra lời khuyên cho các nhà đầu tư, ông Đỗ Quý Duy, Giám đốc Kinh doanh Tập đoàn Hải Phát – Hải Phát Invest cho rằng cần phải biết mình là ai, có kinh nghiệm gì, đó là điều nhà đầu tư quan tâm.

“Theo tôi phương án đơn giản hơn trong đầu tư là lựa chọn một thị trường mà chúng ta có thể đầu cơ trên một nền thị trường có thể đầu tư. Chúng ta vừa triển khai phương án đầu tư với vốn đầu cơ thì tôi nghĩ rằng đó là phương án hợp nhất.

Còn nếu chúng ta không muốn đầu cơ nữa thì chúng ta nên cơ cấu tài chính một cách hợp lý. Chúng ta mua và cầm giữ những nơi có vị trí tốt, khoảng từ 2-5 năm với tỷ trọng vay ngân hàng thấp, dưới 40%. Đó là phương án an toàn và phù hợp với bối cảnh hiện tại cũng như là bối cảnh của 5 năm tới”, ông Duy cho hay.